Vergleich zwischen einer Neubauimmobilie und einer Denkmalimmobilie

KaufpreisDenkmalschutz
Denkmalschutz Neubauimmobilie: 2.500 Euro/qm
Kaufpreis Denkmalimmobilie: 2.800 Euro/qm

Auf den ersten Blick erscheint der Kaufpreis der Neubauimmobilie natürlich interessanter, doch bei der Nachsteuerbetrachtung sieht die Rechnung wie folgt aus:
Kaufpreis Denkmalimmobilie: 2.800 Euro/qm
Aufteilung: 70% Sanierungsanteil, 15% Altbauanteil, 15% Grundstücksanteil

Rückerstattung bei einem angenommenen Steuersatz von 40%:
784 Euro/qm – also 28% der Sanierungskosten
126 Euro/qm – 2,5% p.a. des Altbauanteils über 12 Jahre

910 Euro/qm erhält der Käufer innerhalb von 12 Jahren durch das Finanzamt zurückerstattet.
Der effektiv gezahlte Kaufpreis der Denkmalimmobile beträgt also: 1.890 Euro/qm

Bei der Berechnung des effektiv gezahlten Preises der Neubau-Immobilie gilt:
375 Euro/qm – 15% Grundstücksanteil
2.125 Euro/qm – 85% Gebäudeanteil

Abschreibung des Gebäudeanteils 2% p.a. linear – über einen Zeitraum von 12 Jahren erhält der Käufer also hier ca. 433 Euro/qm durch das Finanzamt zurückerstattet.

Der effektiv gezahlte Kaufpreis der Neubauimmobilie beträgt also: 2.067 Euro/qm
Die Denkmalimmobilie ist also nach Steuer betrachtet um ca. 177 Euro/qm günstiger als die Neubauimmobilie, unter den gerechneten Voraussetzungen!

Renditebetrachtung Neubauimmobilie – Denkmalimmobilie
Bei der Renditebetrachtung im Vergleich zwischen einer Neubauimmobilie und einer Denk-malimmobilie gilt ebenfalls die Vor- und Nachsteuerbetrachtung als Kriterium.

Renditebetrachtung vor Steuer

Angenommene Parameter:
Kaufpreis Neubau: 2.500/qm
Miete: 9,00 Euro / m²
Wohnungsgröße: 60 m²

Neubauimmobilie: Rendite vor Steuer: 4,32%

Kaufpreis Denkmalimmobilie: 2.800/qm – Miete 9 Euro/qm – Wohnungsgröße 60 qm

Denkmalimmobilie: Rendite vor Steuer: 3,85%

Im Bereich vor Steuern ist hier also die Neubauimmobilie die klar bessere Variante.
Nimmt man den Nachsteuerbereich jedoch dazu sieht die Rechnung anders aus.
Denkmalimmobilie nach Steuer

Renditeberechnung 1.8 Jahr:
Kaufpreis: 2.800 Euro / m², 168.000 Euro
Aufteilung: 70% Sanierungsanteil, 15% Altbau, 15% Grundstück
Der Sanierungsanteil wird im 1. – 8. Jahr mit 9% p.a. abgeschrieben, im 9. – 12. Jahr mit 7% p.a.

Werbungskosten aus der Sanierungsabschreibung im 1.-8. Jahr:
Kaufpreis: 60 qm * 2.800 Euro/m² = 168.000 Euro
Sanierungsanteil: 117.600 Euro
Werbungskosten 1.-8. Jahr 9% p.a. – 10.584 Euro

Bei einem angenommenen Steuersatz von 40% erhält der Käufer hier ca. 4.233 Euro aus der Abschreibung zurückerstattet.

Mieteinnahme p.a.: 6.480 Euro
Steuererstattung p.a.: 4.233 Euro
Gesamteinnahmen: 10.713 Euro

Es ergibt sich hier nun eine Nachsteurrendite von: 6,37%

Neubauimmobilie nach Steuer:
Kaufpreis: 2.500 Euro / m², 150.000 Euro
Aufteilung: 15% Grundstücksanteil, 85% Gebäudeanteil
Der Gebäudeanteil wird mit 2% p.a. linear abgeschrieben

Werbungskosten p.a. aus der Abschreibung:
2.550 Euro p.a. – Rückerstattung bei einem ange-nommenen Steuersatz von 40% – ca. 1.020 Euro p.a.

Mieteinnahme p.a.: 6.480 Euro
Steuererstattung p.a.: 1.020 Euro
Gesamteinnahmen: 7.500 Euro

Es ergibt sich hier eine Nachsteuerrendite von: 5 %

Aus diesem Beispiel wird schnell ersichtlich das die Nachsteuerrendite der Denkmalimmobilie deutlich höher ist als die der Neubauimmobilie. Hinzukommt das der effektiv gezahlte Kaufpreis der Denkmalimmobilie um ca. 177 Euro/qm bei dem genannten Beispiel deutlich günstiger ist, obwohl auf den ersten Blick die Neubauimmobilie mit 300 Euro/ qm günstiger ist und die Rendite vor Steuer deutlich höher ist als bei der Denkmalimmobilie.

Dieses Beispiel erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit, es soll lediglich als Denkanstoß dienen beide Arten der Immobilie mit den entsprechenden unterschiedlichen steuerlichen Möglichkeiten zu vergleichen, um so das effektiv bessere Angebot auszuwählen.